Punts clau per la tributació en lloguers d'immobles
El lloguer d'immobles és una font important de rendes, però comporta una sèrie d'obligacions fiscals complexes que varien dràsticament segons l'ús que se li doni (habitatge, local comercial o oficina). Tant si ets un particular amb un pis de lloguer com si gestiones el patrimoni immobiliari d'una societat, entendre com tributen els lloguers a l'IRPF o l'Impost sobre Societats i l'aplicació de l'IVA és fonamental per evitar problemes amb Hisenda.
1. El lloguer d'habitatge habitual (Particulars – IRPF)
Quan un particular lloga un immoble com a habitatge habitual, els rendiments s'integren a la seva Base Imposable General de l'IRPF.
Ingressos: El rendiment es calcula restant a les rendes cobrades les despeses deduïbles (IBI, reparacions, amortitzacions, interessos hipotecaris, etc.).
Reducció per Habitatge Habitual: Sobre el rendiment net positiu obtingut, el propietari pot aplicar una reducció del 50% (o altres percentatges si hi ha nova Llei d'Habitatge que els modifiqui, depenent de la Comunitat Autònoma). Aquesta reducció s'aplica només si l'immoble es lloga com a habitatge habitual.
IVA: El lloguer d'habitatge habitual a particulars està exempt d'IVA.
2. El lloguer de locals de negoci o oficines (Particulars i Empreses)
Quan l'immoble es lloga per a una activitat empresarial o professional (local, oficina, nau industrial), les regles canvien radicalment:
IRPF / Impost sobre Societats: Els rendiments s'integren com a rendiments del capital immobiliari (particulars) o com a ingressos habituals (societats), restant les despeses deduïbles. No s'aplica la reducció del 50%.
IVA (Impost sobre el Valor Afegit): El lloguer de locals i oficines està subjecte a IVA (21%) i, per tant, l'arrendador ha d'emetre factura amb IVA i practicar la corresponent retenció d'IRPF (actualment el 19%).
Obligació de Retenir: L'arrendatari (l'empresa que lloga) té l'obligació de practicar la retenció i ingressar-la a Hisenda mitjançant el model corresponent (normalment el 115).
3. El lloguer en societats mercantils (Impost sobre Societats)
Si l'immoble és propietat d'una Societat Limitada (SL) o d'una altra entitat, la tributació es produeix a través de l'Impost sobre Societats (IS):
Rendiment: El lloguer es considera un ingrés ordinari que forma part de la base imposable de l'IS.
Tipus Impositiu: Tributarà al tipus general de l'Impost sobre Societats (actualment del 25% al 15% per a entitats de nova creació), que sol ser inferior al tipus màxim marginal de l'IRPF.
Gestió: IVA i Retencions s'apliquen de la mateixa manera que en el lloguer de locals (subjecte a IVA i retenció, excepte si s'aplica el règim especial d'entitats de lloguer o si es tracta de lloguer d'habitatge).
Obligacions addicionals
Tant particulars com empreses han de complir amb altres obligacions:
Model 115 (Retencions): Presentació trimestral per part de l'arrendatari.
Model 303 (IVA): Liquidació trimestral de l'IVA per part de l'arrendador (si el lloguer està subjecte a IVA).
Model 180 (Resum Anual Retencions): Declaració informativa anual.
La línia entre el lloguer exempt (habitatge) i el subjecte a IVA (local o ús turístic) és molt important, i un error pot comportar greus sancions. Si teniu diverses propietats o esteu valorant llogar, la planificació fiscal és crucial per determinar la forma més eficient de tributar i assegurar que s'apliquen correctament les reduccions legals.
